有资产,他本身就形成了自己的循环链。”
万达的现金流滚动特别快。王健林曾说:“别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。”
在全国万达广场项目遍地开花的前提下,项目的前期销售收入作用很大,王健林将此总结为“销售为首、现金为王”。一位不愿具名的万达管理层人士对中国经济时报记者说:“每30亿的项目,自有资金只占10%,其余款项为商品物业和住宅物业售卖所得。”
在近几年开展的万达第三代城市综合体项目中,万达将单个项目面积增加到30万平方米以上,综合了万达广场、高级酒店、写字楼和商业住宅,加大了出售物业面积。
低成本、宽渠道
出于市场和成本的考虑,在近几年的商业地产选址上,万达将目光主要集中在二三线城市的新开发区上。对急需招商引资获得政绩的地方政府官员来说,城市综合体、高级酒店、世界五百强具有致命诱惑。在此前提下,万达速度得以彰显,甚至有些地皮“招拍挂”还没有走完,万达已经开始对外发布项目招标。
朱凌波认为,“三快”模式实际上是一个跑马圈地的战略布局,去占领城市中优质地块,用规模影响力去扩大企业发展。
前述万达管理层人士也有此观点:“万达现在做的是拥抱城镇化的浪潮,尽快圈地。过几年,其他竞争对手死掉后,再下功夫提高盈利水平。”而在资金链方面,他还表示,资金链要看银行给万达贷款利率和授信额度。万达是银行界最优质客户,授信额度也最高。
据了解,央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个绿色通道,万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业,拥有绿色通道的万达优势十分明显。
而在具体贷款业务上,万达除了获得开发贷款外,在项目完成后,还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2——3年,经营物业平均能达到8年,而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。
王健林对此也曾表示,万达拥有多个万达广场,仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上,除了满租开业时能拿到一笔贷款,5
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